Mise en lumière de certains avantages de l' accession immobilière au profit du bailleur averti

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Un commentaire de l'Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 4 avril 2007 par Maryline Boizard, Maître de Conférences à l'Université de Rennes 1.

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Si l'accession immobilière joue au profit du bailleur de locaux sur lesquels le preneur réalise des ouvrages, elle lui permet également, dans certains cas, de se prévaloir du bénéfice de l'indemnité d'assurance liée à des désordres affectant l'ouvrage même s'ils sont survenus au cours de l'exécution du bail, autrement dit, avant que l'accession ne se réalise.

Le mécanisme de l'accession immobilière recèle bien des avantages au profit du propriétaire foncier qui aura pris le soin de l'organiser conventionnellement comme en témoigne l'arrêt de rejet rendu le 4 avril 2007 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (Pourvoi Nº 06-11 154 / JD nº 2007-038364). Selon un montage assez classique, en vertu d'un contrat de louage, le propriétaire d'un local commercial le met à la disposition de la société dont il est associé et gérant. Victime de désordres lors de la réfection d'un parking, la société preneuse qui a entrepris les travaux assigne l'entrepreneur en responsabilité afin d'obtenir réparation du préjudice subi. Parallèlement, le gérant, désigné en qualité de liquidateur amiable de la société preneuse, met un terme à l'activité de la société et, bien évidemment, au bail dont elle était titulaire. L'action en responsabilité aboutit mais suite au jugement prononçant la liquidation de la société, le liquidateur judiciaire revendique l'indemnité d'assurance au profit des créanciers de la société. Le propriétaire des locaux s'y oppose et demande à ce que l'indemnité lui soit versée, demande à laquelle la Cour d'appel d'Agen répond favorablement.

Non content de la solution, le liquidateur judiciaire porte l'affaire en cassation en arguant d'une violation des articles L 124-3 du code des assurances et 555 du code civil. L'idée est de faire admettre à la Cour de cassation que dans la mesure où les désordres se sont produits avant que l'accession ne s'opère au profit du propriétaire du fonds, il est logique que ce soit le preneur qui bénéficie de l'indemnité d'assurance. La Haute Cour décèle néanmoins le tour de passe-passe opéré par l'auteur du pourvoi et l'on comprend que, loin de remettre en cause le moment auquel s'opère l'accession, la Cour considère simplement que lorsque l'accession est organisée conventionnellement par les parties au contrat de bail, la date à laquelle se produit l'accession est indifférente à la détermination du bénéficiaire de l'indemnité d'assurance.

I L'indifférence de la date de l'accession pour la détermination du bénéficiaire de l'in-demnité d'assurance

Les dispositions de l'article 555 du Code civil n'étant pas d'ordre public, les parties ont la faculté d'organiser elles-mêmes les modalités de l'accession immobilière. La mise en oeuvre du mécanisme de l'accession pose toutefois quelques difficultés parmi lesquelles on compte la détermination du moment de l'accession.

A Le jeu de l'accession en matière de bail

L'existence d'un bail n'exclut pas à elle seule l'application de l'article 555 du Code civil aux constructions réalisées par le preneur mais celle-ci demeure très résiduelle. Une distinction est faite entre les baux de longue durée et les autres baux. En ce qui concerne les baux de longue durée, l'application de l'article 555 du Code civil est exclue car la considération de la construction devient l'une des données économiques du contrat. Ainsi, le mécanisme de l'accession doit être écarté dans le cadre des constructions réalisées par le titulaire d'un bail emphytéotique (C. rur., Art. L 451-7 al 2). En effet, ce bail confère à l'emphytéote la propriété Page 7temporaire des constructions et plantations qu'il réalise (C. rur., Art. L 451-10). Le bail emphytéotique suppose l'existence d'un droit réel au profit de l'emphytéote. On peut en ce cas considérer que la durée du bail lui aura permis de profiter suffisamment des ouvrages réalisés (1) . De la même manière, l'article 555 du Code civil est écarté dans les baux à domaine congeable (C. rur., Art. L431-1 s.). Enfin, les dispositions relatives aux baux à...

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